Les 5 meilleurs arrondissements pour investir à Marseille en 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

28 janvier 202612 min

Prix moyen

3 774€/m²

Évolution

En hausse

Vous cherchez où investir à Marseille en 2026 ? La cité phocéenne offre de nombreuses opportunités avec des rendements locatifs attractifs allant de 4% à 8% selon les quartiers. Découvrez notre classement des 5 meilleurs arrondissements pour investir, basé sur le rapport qualité/prix, le rendement locatif et le potentiel de plus-value.

Top 5 des arrondissements pour investir

Quartier	Appartement	Maison
2e - La Joliette	3 505€/m²	Rendement 5-6%
3e - Belle-de-Mai	2 070€/m²	Rendement 7-8%
5e - Le Camas	3 483€/m²	Rendement 5-6%
6e - Castellane	3 982€/m²	Rendement 5-6%
15e - Saint-Antoine	2 128€/m²	Rendement 7-8%

1. Le 2e arrondissement : meilleur potentiel plus-value

La Joliette et Euromed offrent le meilleur combo rendement/plus-value de Marseille. Prix de 3 505€/m², encore inférieurs aux quartiers prisés. Projet Euroméditerranée qui transforme le secteur. Demande locative forte (jeunes actifs, professionnels). Plus-value estimée : +15-25% à 5-10 ans. Le choix évident pour l'investisseur malin.

2. Le 3e arrondissement : meilleur rendement

Belle-de-Mai (2 070€/m²) offre les meilleurs rendements de Marseille : 7-8% bruts. La Friche attire artistes et créatifs. Proximité gare Saint-Charles = demande locative constante. Un T2 à 80 000€ se loue 500€/mois. Profil risqué mais très rentable. Pour investisseurs avertis acceptant le risque.

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3. Le 5e arrondissement : valeur sûre

Le Camas, Baille, La Conception (3 483€/m²) ont gagné +27% entre 2019 et 2024. Quartier authentique, commerces, vie de quartier. Demande locative étudiante et jeunes actifs. Rendement de 5-6%, risque modéré. Bon compromis entre rendement et sécurité patrimoniale.

4. Le 6e arrondissement : centralité premium

Castellane, Notre-Dame-du-Mont (3 982€/m²) offrent une centralité exceptionnelle. Double métro, tramway, vie nocturne. Forte demande locative permanente, vacance quasi-nulle. Rendement de 5-6%. Les T2 se louent 700-850€/mois. Idéal pour un premier investissement sécurisé.

5. Le 15e arrondissement : petit budget, gros rendement

Saint-Antoine, La Viste (2 128€/m²) permettent d'investir avec un budget limité. Rendement de 7-8%. Projets de rénovation urbaine en cours. Attention : bien choisir l'immeuble et le secteur. Un T3 à 100 000€ se loue 600€/mois. Pour investisseurs avec vision long terme.

Quel type de bien privilégier ?

Les T2 (40-50m²) offrent le meilleur rapport rendement/risque. Les studios sont très demandés mais plus volatils. Les T3 trouvent des locataires familles plus stables. Privilégiez : proximité transports, copropriétés bien entretenues, étages élevés, luminosité. Évitez : RDC, copro dégradées, éloignement transports.

Location classique vs saisonnière

La location classique offre stabilité et prévisibilité. La location saisonnière (Airbnb) peut tripler les revenus dans les quartiers touristiques (1er, 2e, 7e, 8e) mais demande plus de gestion. La réglementation se durcit : vérifiez les règles de votre copropriété et de la mairie avant de vous lancer.

Financement et fiscalité

Les taux d'intérêt stabilisés en 2026 favorisent l'investissement. Le dispositif LMNP reste attractif pour amortir le bien. La loi Pinel arrive à échéance mais d'autres dispositifs existent. Consultez un conseiller fiscal pour optimiser votre investissement. L'effet de levier du crédit amplifie la rentabilité.

Questions fréquentes

Quel est le meilleur arrondissement pour investir à Marseille ?

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Le 2e arrondissement (La Joliette) offre le meilleur combo rendement (5-6%) et potentiel de plus-value (+15-25% à 5-10 ans) grâce au projet Euroméditerranée. Pour le rendement pur, le 3e (7-8%) est imbattable.

Quel rendement locatif espérer à Marseille ?

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Le rendement locatif brut à Marseille varie de 4% (7e, 8e arrondissements) à 8% (3e, 15e). En moyenne, comptez 5-6% dans les quartiers centraux. Le rendement net après charges et impôts est généralement de 3-5%.

Quel budget pour investir à Marseille ?

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À partir de 80 000€ pour un studio dans le 3e ou 15e. 120 000-150 000€ pour un T2 dans le 2e ou 5e. 180 000-250 000€ pour un T2 dans le 6e. Le crédit immobilier permet d'amplifier la rentabilité avec l'effet de levier.

Vaut-il mieux investir dans le neuf ou l'ancien à Marseille ?

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L'ancien offre de meilleurs rendements immédiats (prix au m² inférieurs). Le neuf propose des avantages fiscaux (Pinel) et moins de travaux. À Marseille, l'ancien rénové dans les quartiers en transformation (2e, 3e, 5e) offre le meilleur compromis.