Prix immobilier Les Baumettes Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

3 774€/m²

Évolution

Hausse modérée

Les Baumettes est un quartier résidentiel discret du 9e arrondissement de Marseille, niché entre les collines du sud et les portes du massif des Calanques. Avec un prix moyen de 3 774€/m² pour les appartements en mars 2026, ce secteur attire des acquéreurs en quête de calme absolu à proximité de la nature. Connu du grand public pour sa prison historique — dont la fermeture progressive a transformé la perception du quartier — Les Baumettes offrent en réalité un cadre de vie verdoyant et préservé. Les résidents profitent de la proximité immédiate du parc national des Calanques, des sentiers de randonnée et d'un environnement qui tient davantage de la campagne provençale que de la métropole. Un quartier en pleine revalorisation qui séduit les familles et les amoureux de la nature.

Identité et histoire des Baumettes

Le nom « Baumettes » vient du provençal « baume », signifiant grotte, en référence aux cavités naturelles des collines calcaires environnantes. Longtemps associé à sa maison d'arrêt construite en 1935, le quartier a souffert d'une image injustement réductrice. En réalité, Les Baumettes s'étendent bien au-delà de l'enceinte pénitentiaire, sur un vaste territoire de collines boisées, de bastides provençales et de lotissements résidentiels des années 60-80. La fermeture progressive de l'ancienne prison et le transfert vers les Baumettes 2 et 3, plus modernes, ont contribué à redorer l'image du quartier. Aujourd'hui, Les Baumettes séduisent par leur authenticité : chemins de garrigues, pins parasols, vues sur la mer au détour d'un virage, et un silence rare pour une grande ville.

Analyse détaillée des prix immobiliers

Les Baumettes affichent 3 774€/m² en moyenne pour les appartements et 5 103€/m² pour les maisons — un écart qui reflète la forte demande pour les villas avec terrain. Les appartements dans les résidences des années 70-80 se négocient 3 200-3 600€/m². Les programmes récents ou rénovés atteignent 4 000-4 500€/m². Un T3 de 65m² se trouve entre 230 000 et 260 000€. Les maisons individuelles avec jardin et vue sur les collines se vendent entre 450 000 et 650 000€ selon la surface et les prestations. Le marché est tendu : peu de biens disponibles et une demande soutenue, alimentée par la proximité des calanques.

Cadre de vie et accès à la nature

Vivre aux Baumettes, c'est avoir les calanques pour voisines. Le départ des sentiers vers Sormiou et Morgiou est accessible à pied ou en quelques minutes de voiture. Les amateurs de randonnée, d'escalade et de VTT disposent d'un terrain de jeu exceptionnel. Le quartier offre une vie de proximité modeste mais suffisante : boulangerie, supérette, écoles primaires. Pour les courses plus importantes, Mazargues et ses commerces sont à 5 minutes en voiture. Les transports en commun restent limités (bus 22 et 23), une voiture est indispensable au quotidien. Le stationnement est facile dans les rues résidentielles.

Estimez votre bien gratuitement en 2 minutes

Résultat instantané basé sur les transactions récentes

Estimer mon bien

Investir aux Baumettes : un placement nature

L'investissement aux Baumettes est avant tout patrimonial. Les rendements locatifs sont modestes (3,5-4,5% brut) mais la valorisation est constante, portée par l'attrait croissant pour les quartiers nature. Un T3 de 65m² se loue 850-950€/mois. Les maisons familiales trouvent preneurs à 1 300-1 600€/mois. La location saisonnière fonctionne particulièrement bien grâce à la proximité des calanques : un appartement bien situé peut générer 800-1 200€/semaine en haute saison. La rareté du foncier garantit une appréciation régulière des prix à moyen terme.

Tendances et perspectives du marché

Les Baumettes bénéficient de plusieurs dynamiques positives : la création du parc national des Calanques a renforcé l'attractivité du sud de Marseille, les projets de requalification urbaine autour de l'ancienne prison ouvrent de nouvelles perspectives, et la demande post-Covid pour des logements avec espace extérieur et nature profite pleinement au quartier. Les prix ont progressé de 12% sur trois ans, une tendance qui devrait se poursuivre. La limite est l'accessibilité : sans amélioration des transports en commun, le quartier restera dépendant de la voiture, ce qui freine certains acquéreurs.

Estimation gratuite aux Baumettes

Vous possédez un bien dans le quartier des Baumettes ? Notre outil d'estimation gratuite analyse les transactions récentes de ce secteur prisé du 9e arrondissement. Résultat en 2 minutes, tenant compte de la vue sur les collines, de la proximité des calanques, de la surface du terrain et des prestations du bien. Estimation précise pour un quartier où chaque propriété a ses spécificités uniques.

Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² aux Baumettes Marseille ?

▼

Le prix moyen aux Baumettes est de 3 774€/m² pour les appartements et 5 103€/m² pour les maisons en 2026. Les maisons avec terrain sont particulièrement prisées. Le marché est tendu avec peu de biens disponibles et une demande soutenue.

La prison des Baumettes impacte-t-elle les prix ?

▼

L'impact s'est considérablement réduit avec la modernisation du complexe pénitentiaire et les projets de requalification. Le quartier résidentiel est distinct de la zone pénitentiaire. Les prix progressent régulièrement, preuve que les acquéreurs regardent au-delà de cette image historique.

Les Baumettes sont-elles bien desservies ?

▼

La desserte en transports en commun reste limitée (bus 22, 23). Une voiture est indispensable pour le quotidien. En contrepartie, le stationnement est facile et la circulation fluide hors heures de pointe. Mazargues et ses commerces sont à 5 minutes.

Peut-on faire de la location saisonnière aux Baumettes ?

▼

Oui, la proximité des calanques rend la location saisonnière attractive. Un appartement bien situé peut générer 800-1 200€/semaine en haute saison. C'est un complément de revenu intéressant pour les propriétaires, sous réserve de respecter la réglementation municipale.