Prix immobilier Les Crottes Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

2 215€/m²

Évolution

Hausse

Les Crottes est un quartier populaire du 13e arrondissement de Marseille en pleine transformation grâce au projet Euroméditerranée extension. Avec un prix moyen de 2 215€/m² pour les appartements en mars 2026, il constitue l'un des secteurs les plus accessibles de l'arrondissement. Historiquement industriel et ouvrier, ce quartier connaît aujourd'hui une mutation profonde avec l'arrivée de programmes neufs, d'équipements publics et d'infrastructures de transport. Pour les investisseurs avisés, Les Crottes représente une opportunité rare : acheter à bas prix dans un secteur qui sera méconnaissable d'ici dix ans. La dynamique Euroméditerranée, plus grand projet de rénovation urbaine d'Europe du Sud, irrigue progressivement ce territoire longtemps délaissé.

Un quartier ouvrier en pleine renaissance

Les Crottes tire son nom du provençal « cròta » signifiant grotte ou cave, en référence aux entrepôts souterrains qui jalonnaient le quartier. Pendant plus d'un siècle, ce secteur a vécu au rythme des usines et des ateliers qui bordaient les voies ferrées. La désindustrialisation des années 1980-1990 a laissé des friches que le projet Euroméditerranée s'emploie désormais à transformer. De nouveaux îlots résidentiels émergent, mêlant logements sociaux et accession libre. Le parc habité Bougainville, livré récemment, incarne cette nouvelle identité : un quartier mixte, ouvert, connecté à la ville.

Prix au m² : l'un des plus bas de Marseille

Le prix moyen aux Crottes s'établit à 2 215€/m² pour les appartements et 3 352€/m² pour les maisons. C'est le quartier le plus accessible du 13e arrondissement. Les biens anciens à rénover se trouvent entre 1 600 et 2 000€/m², tandis que les programmes neufs issus d'Euroméditerranée se négocient entre 3 200 et 3 800€/m². Un T3 de 60m² ancien se trouve autour de 130 000€, quand le même en neuf dépasse les 200 000€. L'écart de prix avec Château-Gombert (3 845€/m²) illustre la diversité immobilière du 13e.

Transports et cadre de vie en mutation

Les Crottes bénéficient du métro Bougainville (ligne 2) à proximité, un atout majeur pour la connexion au centre-ville en moins de 15 minutes. Le tramway T3 dessert également le secteur. Les commerces de proximité se développent progressivement avec les nouveaux programmes. Le marché aux puces voisin du Canet apporte une animation populaire le dimanche. Le quartier reste en chantier sur certaines parcelles, mais les espaces verts prévus dans le plan Euroméditerranée (parc des Aygalades) transformeront le cadre de vie d'ici quelques années.

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Investir aux Crottes : le pari de la plus-value

Les Crottes est un quartier d'investissement spéculatif avec un potentiel de valorisation significatif. Les rendements locatifs actuels atteignent 6 à 8% brut grâce aux prix d'achat très bas. Un T2 de 40m² acheté 85 000€ se loue 480-530€/mois. Le pari est celui de la plus-value à moyen terme : les quartiers transformés par Euroméditerranée (Joliette, Arenc) ont vu leurs prix doubler en 15 ans. La livraison progressive des équipements publics et des logements neufs devrait enclencher la même dynamique aux Crottes.

Perspectives : Euroméditerranée transforme le nord

Le périmètre Euroméditerranée extension (Euroméditerranée 2) couvre une partie des Crottes avec un programme ambitieux : 14 000 logements, 200 000 m² de bureaux, un parc urbain de 14 hectares le long du ruisseau des Aygalades. La ZAC Littorale prévoit la création d'un éco-quartier exemplaire. Les premiers habitants des résidences neuves sont déjà installés. D'ici 2030, le visage du quartier sera profondément transformé, avec une hausse des prix prévisible à mesure que les équipements se livrent.

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Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² aux Crottes Marseille ?

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Le prix moyen aux Crottes est de 2 215€/m² pour les appartements et 3 352€/m² pour les maisons en 2026. C'est le quartier le plus accessible du 13e arrondissement. Les programmes neufs Euroméditerranée se négocient entre 3 200 et 3 800€/m².

Est-ce le bon moment pour investir aux Crottes ?

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Oui, Les Crottes offrent un potentiel de plus-value important grâce au projet Euroméditerranée extension. Les prix actuels (2 215€/m²) sont parmi les plus bas de Marseille. Les quartiers déjà transformés par Euroméditerranée (Joliette) ont vu leurs prix doubler en 15 ans.

Quels transports desservent Les Crottes ?

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Le quartier est desservi par le métro Bougainville (ligne 2) et le tramway T3. Le centre-ville est accessible en moins de 15 minutes. La gare Saint-Charles est à quelques stations de métro. La desserte s'améliorera avec les projets Euroméditerranée.

Comment va évoluer le quartier des Crottes ?

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Les Crottes sont en pleine mutation avec Euroméditerranée 2 : 14 000 logements prévus, un parc urbain de 14 hectares, des bureaux et commerces. Les premiers programmes sont livrés. D'ici 2030, le quartier sera profondément transformé avec une hausse des prix attendue.