Prix immobilier Malpassé Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

3 025€/m²

Évolution

Hausse légère

Malpassé est un quartier de grands ensembles du 13e arrondissement de Marseille, engagé dans un vaste programme de rénovation urbaine. Avec un prix moyen de 3 025€/m² pour les appartements en mars 2026, il fait partie des secteurs les plus abordables de l'arrondissement. Construit dans les années 1960-1970 pour répondre à la crise du logement, Malpassé a connu les difficultés classiques des grands ensembles : vieillissement du bâti, précarité sociale, sentiment d'enclavement. Aujourd'hui, le quartier se transforme grâce aux programmes ANRU de rénovation urbaine. De nouveaux espaces publics émergent, des bâtiments sont réhabilités, et une dynamique positive s'installe progressivement.

Des grands ensembles à la rénovation urbaine

Malpassé a été construit en réponse à l'afflux de population des années 1960, notamment les rapatriés d'Algérie. Les barres et tours caractéristiques de l'architecture de masse de cette époque dominent le paysage. Le quartier a souffert pendant des décennies d'un manque d'investissement et d'une image négative. Le programme national de rénovation urbaine (ANRU) a changé la donne : démolition des bâtiments les plus dégradés, construction de résidences neuves à taille humaine, création d'espaces verts et de cheminements piétons. La transformation est en cours et visible, même si elle prendra encore plusieurs années pour être achevée.

Prix au m² : l'entrée de gamme du 13e

Le prix moyen à Malpassé s'établit à 3 025€/m² pour les appartements et 3 456€/m² pour les maisons. C'est le troisième quartier le plus abordable du 13e après Les Crottes (2 215€/m²) et Saint-Just (3 127€/m²). Les appartements dans les immeubles rénovés se négocient entre 2 800 et 3 200€/m². Les programmes neufs issus de la rénovation urbaine atteignent 3 400-3 800€/m². Un T4 de 80m² se trouve autour de 230 000-260 000€, un budget très accessible pour une famille. Les maisons individuelles en périphérie du quartier offrent plus de cachet à partir de 280 000€.

Cadre de vie en amélioration

La rénovation urbaine transforme progressivement le cadre de vie à Malpassé. De nouveaux espaces publics ont été créés : places piétonnes, aires de jeux, jardins partagés. Les équipements scolaires et sportifs ont été modernisés. Un centre social rénové anime la vie de quartier avec des activités pour tous les âges. Les commerces de proximité se développent dans les rez-de-chaussée des programmes neufs. Le tramway T1 dessert le quartier, offrant une liaison directe avec le centre-ville. Le sentiment de sécurité s'améliore avec le réaménagement des espaces publics et l'installation de résidences sécurisées.

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Investir à Malpassé : risque et rendement

Malpassé offre les rendements locatifs parmi les plus élevés du 13e : 6 à 8% brut. Un T3 de 65m² acheté 195 000€ se loue 850-980€/mois. Les T4 de 80m² achetés 240 000€ se louent 1 000-1 150€/mois. Le rendement brut est attractif, mais l'investisseur doit intégrer le risque locatif : impayés possibles, turnover élevé, charges de copropriété parfois lourdes dans les anciens ensembles. Privilégier les programmes rénovés ou neufs qui limitent ces risques. Le pari est celui du rattrapage : si la rénovation urbaine aboutit, les plus-values seront significatives.

Perspectives : la rénovation urbaine comme levier

Le programme ANRU de Malpassé prévoit la démolition-reconstruction de plusieurs immeubles, la création de commerces en pied d'immeuble et l'amélioration de la desserte en transports. Le tramway T1 connecte déjà le quartier au centre-ville. L'arrivée progressive de nouvelles familles dans les résidences neuves change la sociologie du quartier. Les prix connaissent une tendance haussière légère (+3-4% par an), partant d'un niveau bas. La trajectoire est comparable à celle d'autres quartiers ANRU en France qui ont vu leurs prix progresser significativement après la rénovation.

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Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² à Malpassé Marseille ?

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Le prix moyen à Malpassé est de 3 025€/m² pour les appartements et 3 456€/m² pour les maisons en 2026. C'est l'un des quartiers les plus accessibles du 13e. Les programmes neufs ANRU atteignent 3 400-3 800€/m². Un T4 de 80m² se trouve autour de 230 000-260 000€.

Malpassé est-il un quartier en devenir ?

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Oui, Malpassé est en pleine rénovation urbaine (programme ANRU) : démolition-reconstruction, espaces publics, commerces. La transformation est visible et progressive. Les prix ont commencé à remonter (+3-4% par an). Le potentiel de rattrapage est significatif si la rénovation aboutit.

Quel rendement locatif à Malpassé ?

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Les rendements à Malpassé atteignent 6 à 8% brut, parmi les plus élevés du 13e. Mais le risque locatif (impayés, turnover) doit être intégré. Privilégier les biens rénovés ou neufs. Une gestion locative rigoureuse est indispensable pour sécuriser l'investissement.

Comment se déplacer depuis Malpassé ?

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Malpassé est desservi par le tramway T1 qui relie le quartier au centre-ville. Des lignes de bus complètent la desserte. Le métro La Rose (ligne 1) est accessible en quelques minutes de bus. L'accès routier vers l'autoroute est correct. La desserte s'améliore avec les projets de rénovation urbaine.