Prix immobilier Menpenti Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

3 275€/m²

Évolution

Hausse modérée

Menpenti est le quartier résidentiel par excellence du 10e arrondissement de Marseille, un secteur calme et ordonné qui séduit les familles et les cadres en quête de sérénité urbaine. Avec un prix moyen de 3 275€/m² pour les appartements en mars 2026, Menpenti se positionne dans la tranche intermédiaire du marché marseillais — ni premium, ni populaire — offrant un excellent compromis entre cadre de vie et accessibilité financière. Le quartier tire sa force de sa position géographique idéale : à la charnière entre le centre-ville, les quartiers sud et l'est marseillais, Menpenti est connecté à tout sans subir les nuisances de rien. Des rues arborées, des immeubles bien entretenus, des écoles réputées : un quartier où l'on s'installe pour rester.

Un quartier discret à l'histoire récente

Contrairement à d'autres quartiers de Marseille qui remontent à l'Antiquité, Menpenti est une création relativement récente. Le quartier s'est urbanisé dans les années 1920-1950, sur d'anciennes terres agricoles qui bordaient le chemin de Saint-Loup. Le nom « Menpenti » viendrait du provençal « men penti » (je me repens), en référence à une chapelle expiatoire qui se trouvait à l'emplacement actuel. L'urbanisme du quartier reflète cette époque de construction : immeubles de quatre à cinq étages en pierre de taille, alignés le long de rues rectilignes et bordées de platanes. Les résidences des années 60-70 complètent le tissu urbain avec des copropriétés bien entretenues disposant souvent de parkings et d'espaces verts privatifs. L'ensemble dégage une impression d'ordre et de propreté qui distingue Menpenti de ses voisins plus populaires.

Analyse détaillée des prix immobiliers

Menpenti affiche 3 275€/m² pour les appartements et 4 357€/m² pour les maisons. Les immeubles bourgeois des années 30-50, avec leurs hauts plafonds et leurs balcons en fer forgé, atteignent 3 400-3 700€/m² quand ils sont bien rénovés. Les résidences des années 60-70 avec ascenseur et parking se négocient 3 000-3 300€/m². Un T3 de 65m² en bon état coûte entre 200 000 et 230 000€. Les T4 familiaux de 85m² se trouvent entre 265 000 et 310 000€. Les maisons de ville, rares et recherchées, se vendent 350 000 à 500 000€ selon la surface et l'état. Le marché est fluide : les biens correctement estimés se vendent en deux à trois mois. Menpenti attire des acquéreurs qui comparent avec le 8e arrondissement voisin et trouvent ici des surfaces plus grandes pour un budget équivalent.

Un cadre de vie pensé pour les familles

Menpenti est un quartier où tout est à portée de main. Le boulevard Rabatau et la rue Saint-Pierre concentrent les commerces de proximité : boulangeries, pharmacies, cabinets médicaux, supermarchés Monoprix et Franprix. Le marché du Prado, l'un des plus grands de Marseille, est accessible en quelques minutes de marche depuis la partie ouest du quartier. Les écoles sont un atout majeur : l'école élémentaire Menpenti et le collège Gaston Defferre jouissent d'une bonne réputation. Le lycée Périer est accessible facilement depuis le quartier. Les transports sont excellents : métro ligne 2 (stations Périer et Sainte-Marguerite-Dromel), tramway T3, et de nombreuses lignes de bus. Le parc du 26e Centenaire, à la limite est du quartier, offre 10 hectares de verdure avec aires de jeux, terrains de sport et espaces de promenade.

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Investir à Menpenti : la sécurité du résidentiel

Menpenti est un investissement de père de famille au sens noble du terme. Les rendements bruts se situent entre 4,5 et 5,5%, un bon niveau pour un quartier aussi résidentiel. Un T2 de 50m² acheté 155 000€ se loue 700-800€/mois. Un T3 de 65m² acquis à 210 000€ rapporte 900-1 000€/mois. Le profil des locataires — couples, jeunes familles, professionnels de santé travaillant à La Timone — garantit des locataires stables et solvables. La vacance locative est très faible. Le quartier n'est pas sujet aux phénomènes de mode : il séduit de manière constante, ce qui protège l'investisseur des retournements de marché. Pour les primo-accédants, Menpenti est souvent le choix rationnel : un bon quartier, un bon prix, une bonne desserte.

Tendances et perspectives du marché

Menpenti bénéficie d'une dynamique portée par la montée en gamme de l'est marseillais. Le réaménagement du boulevard Rabatau, avec ses pistes cyclables et ses espaces piétons élargis, améliore la qualité urbaine. Le parc du 26e Centenaire, rénové et agrandi, renforce l'attractivité verte du quartier. Les prix ont progressé de 11% sur trois ans, un rythme régulier qui témoigne d'un marché sain, sans bulle spéculative. La proximité du CHU La Timone, premier employeur du secteur, assure une demande constante. À moyen terme, Menpenti devrait poursuivre sa trajectoire de quartier résidentiel prisé, avec des prix qui convergent progressivement vers ceux du 8e arrondissement voisin.

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Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² à Menpenti Marseille ?

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Le prix moyen à Menpenti est de 3 275€/m² pour les appartements et 4 357€/m² pour les maisons en 2026. Les immeubles bourgeois rénovés atteignent 3 400-3 700€/m². Un T3 de 65m² coûte entre 200 000 et 230 000€.

Menpenti est-il un bon quartier pour vivre en famille ?

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Excellent. Écoles réputées (élémentaire Menpenti, collège Gaston Defferre), commerces complets, parc du 26e Centenaire à proximité, rues calmes et arborées. Métro et tramway pour l'autonomie des adolescents. Un des quartiers les plus familiaux du 10e.

Quels transports desservent Menpenti ?

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Métro ligne 2 (stations Périer et Sainte-Marguerite-Dromel), tramway T3, nombreuses lignes de bus. Le quartier est l'un des mieux connectés du 10e. Centre-ville accessible en 10 minutes en métro. Idéal pour ceux qui ne veulent pas dépendre de la voiture.

Comment se situe Menpenti par rapport au 8e arrondissement ?

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Menpenti offre des prestations comparables au 8e (calme, commerces, transports) pour des prix 15 à 20% inférieurs. C'est le secret des Marseillais qui veulent la qualité de vie du 8e sans le budget. Les prix convergent progressivement.