Prix immobilier Saint-Henri Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

3 089€/m²

Évolution

Hausse modérée

Saint-Henri est un quartier du 16e arrondissement de Marseille, ancien village industriel traversé par le canal de Marseille, situé entre L'Estaque et le cœur de la ville. Avec un prix moyen de 3 089€/m² pour les appartements en mars 2026, Saint-Henri est un quartier en pleine reconversion qui attire les acquéreurs sensibles à son patrimoine industriel et à son potentiel de transformation. Le quartier doit son caractère à son histoire ouvrière : tuileries, savonneries et usines chimiques ont façonné un paysage urbain marqué par les cheminées, les entrepôts et les logements ouvriers. Aujourd'hui, la désindustrialisation a libéré des friches qui se transforment en projets urbains mixtes. Saint-Henri est le quartier du 16e arrondissement où la mutation est la plus palpable, offrant aux investisseurs avisés une fenêtre d'opportunité avant la montée des prix.

Du village ouvrier au quartier en mutation

Saint-Henri était au XIXe siècle l'un des villages industriels les plus actifs de Marseille. Les tuileries exploitaient l'argile des collines, les savonneries transformaient les huiles venues du port, les usines chimiques s'alignaient le long du canal. Ce patrimoine industriel a laissé des traces architecturales : cheminées d'usine reconverties, anciens entrepôts, logements ouvriers en bande. Le canal de Marseille, ouvrage d'art majeur du XIXe siècle qui amenait l'eau de la Durance, traverse le quartier et constitue un élément paysager remarquable. Depuis les années 2000, la reconversion des friches industrielles transforme Saint-Henri : lofts dans d'anciens ateliers, résidences neuves sur les terrains libérés, espaces culturels dans les bâtiments patrimoniaux. Le quartier garde une âme populaire et créative.

Analyse du marché immobilier

Saint-Henri affiche 3 089€/m² pour les appartements et 3 256€/m² pour les maisons. Le marché est segmenté : les logements ouvriers anciens (souvent en bande) se négocient 2 600-3 000€/m², les lofts et appartements dans les bâtiments industriels reconvertis atteignent 3 200-3 800€/m², les programmes neufs se positionnent à 3 500-4 000€/m². Un T3 de 65m² se trouve entre 185 000 et 220 000€. Les maisons ouvrières de 70-90m² avec cour se vendent entre 250 000 et 310 000€. Le segment le plus dynamique est celui des reconversions : lofts, ateliers réaménagés, qui attirent une clientèle jeune et créative. Le marché est en hausse modérée, porté par la reconversion urbaine.

Le canal, les collines et la mer

Saint-Henri offre un cadre de vie original. Le canal de Marseille, bordé de platanes et de chemins de halage, constitue une promenade verte au cœur du quartier. Les collines environnantes offrent des randonnées avec vue sur la mer. La proximité de L'Estaque permet d'accéder aux plages en 10 minutes à pied ou en bus. Le quartier dispose de commerces de proximité, d'écoles et d'équipements sportifs. Le marché de L'Estaque est un rendez-vous incontournable le dimanche matin. La desserte est assurée par le bus et la gare de Saint-Henri (TER) qui relie le centre-ville en 12 minutes. La vie quotidienne mêle ambiance de faubourg populaire et accès rapide à la mer, un cocktail apprécié des jeunes actifs et des familles.

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Investissement : la plus-value de la reconversion

Investir à Saint-Henri, c'est parier sur la reconversion industrielle d'un quartier bien situé entre le centre-ville et la mer. Les rendements bruts de 5 à 6% sont corrects, mais c'est le potentiel de plus-value qui intéresse les investisseurs. Un T2 de 45m² acheté 130 000€ se loue 580-640€/mois. Un T3 de 65m² acheté 200 000€ rapporte 720-800€/mois. Les lofts et espaces atypiques se louent avec une prime de 15-20% par rapport aux logements classiques. La demande locative provient des jeunes actifs, des créatifs et des familles attirées par l'authenticité du quartier. Les friches industrielles encore à reconvertir garantissent un renouvellement de l'offre et une dynamique urbaine sur les 10-15 prochaines années.

Projets urbains et perspectives

Saint-Henri est au cœur de plusieurs projets structurants. La reconversion de la friche industrielle de La Barasse prévoit logements, commerces et espaces culturels. Le réaménagement des berges du canal de Marseille créera une promenade verte continue. Le plan de valorisation du littoral nord intègre Saint-Henri dans un parcours mer-colline. La gare de Saint-Henri sera renforcée dans le cadre du RER métropolitain, avec des fréquences accrues vers le centre-ville. Les prix ont progressé de 12% sur trois ans et la tendance se confirme. Perspective à 5 ans : hausse de 15 à 20%, portée par la reconversion industrielle et l'effet de proximité avec L'Estaque, désormais quartier prisé.

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Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Saint-Henri Marseille ?

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Le prix moyen est de 3 089€/m² pour les appartements et 3 256€/m² pour les maisons en 2026. Les lofts dans les bâtiments reconvertis atteignent 3 200-3 800€/m². Les logements ouvriers anciens se trouvent à 2 600-3 000€/m². Un T3 coûte 185 000-220 000€.

Saint-Henri est-il un quartier en devenir ?

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Oui, Saint-Henri est en pleine reconversion industrielle. Friches transformées en logements et espaces culturels, canal réaménagé, programmes neufs. Les prix ont progressé de 12% en 3 ans. Le quartier attire les jeunes actifs et les créatifs. Fort potentiel de plus-value.

Le canal de Marseille traverse-t-il Saint-Henri ?

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Oui, le canal de Marseille, ouvrage du XIXe siècle qui amenait l'eau de la Durance, traverse Saint-Henri. Ses berges bordées de platanes offrent une promenade verte au cœur du quartier. Le canal est un élément paysager et patrimonial majeur qui contribue au charme du secteur.

Comment accéder à la mer depuis Saint-Henri ?

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Les plages de L'Estaque sont à 10 minutes à pied ou en bus. La gare de Saint-Henri (TER) relie le centre-ville en 12 minutes. Bus vers L'Estaque et le centre. En voiture, accès au littoral nord et à la Côte Bleue en quelques minutes.