Prix immobilier Saint-Mauront Marseille 2026

Par Ida Meyer · Agente immobilière à Marseille

10 mars 20268 min

Prix moyen

1 805€/m²

Évolution

Stable

Saint-Mauront est le quartier le plus abordable de Marseille avec un prix moyen de 1 805€/m² pour les appartements en mars 2026. Situé dans le 3e arrondissement, entre la gare Saint-Charles et les quartiers nord, ce secteur populaire offre des opportunités d'achat uniques pour les petits budgets et les investisseurs en quête de rendement maximum. Malgré une image parfois difficile, Saint-Mauront bénéficie de sa proximité avec la gare et les projets de rénovation urbaine qui transforment progressivement le tissu urbain.

Un quartier populaire en mutation

Saint-Mauront est un quartier ouvrier historique de Marseille, façonné par l'industrie du XIXe siècle — savonneries, huileries et manufactures qui employaient des milliers de travailleurs. Les immeubles de rapport du XIXe siècle bordent des rues étroites et animées, avec leurs balcons en fer forgé et leurs cours communes. Le quartier porte les traces de vagues d'immigration successives — italienne, arménienne, maghrébine, comorienne — qui lui donnent une identité cosmopolite forte et une richesse culturelle unique. Les programmes ANRU de rénovation urbaine commencent à transformer le paysage urbain : démolitions d'immeubles insalubres, construction de logements neufs aux normes BBC, réaménagement des espaces publics avec aires de jeux et végétalisation. Le projet Cité des arts de la rue, installé dans l'ancienne cartoucherie, apporte une dimension culturelle nouvelle. Une transformation lente mais réelle qui redessine l'avenir du quartier.

Les prix les plus bas de Marseille

À 1 805€/m² en moyenne pour les appartements et 2 844€/m² pour les maisons, Saint-Mauront est le quartier le moins cher de Marseille. Les biens à rénover intégralement se négocient dès 1 200-1 500€/m². Un T3 de 60m² s'achète pour 90 000-110 000€. Les maisons de ville avec cour se trouvent entre 120 000 et 200 000€. Ces prix plancher offrent des opportunités de rendement locatif exceptionnelles pour les investisseurs prêts à s'impliquer dans la rénovation.

Investissement à haut rendement

Saint-Mauront affiche les rendements les plus élevés de Marseille : 8 à 10% brut. Un T2 de 35m² acheté 55 000€ (rénové) se loue 380-420€/mois. Un T3 de 55m² acheté 85 000€ rapporte 500-550€/mois. La clé du succès : acheter à bas prix, rénover avec soin et louer à des prix accessibles. La demande locative est forte pour les petits loyers. Attention cependant : le quartier nécessite une connaissance fine du terrain pour éviter les mauvaises surprises.

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Proximité de la gare : un atout stratégique

Saint-Mauront se situe à 10-15 minutes à pied de la gare Saint-Charles, ce qui constitue son principal atout. Le TGV, le métro (lignes 1 et 2) et le tramway sont accessibles sans voiture. Cette connectivité attire une population de travailleurs et d'étudiants qui cherchent des loyers bas avec un accès rapide au centre. Le projet de pôle d'échanges multimodal de la gare devrait renforcer cette attractivité dans les années à venir.

Projets de rénovation urbaine

Saint-Mauront bénéficie de plusieurs programmes de rénovation ambitieux : ANRU 2 (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), périmètre Euroméditerranée étendu, réhabilitation des copropriétés dégradées via le programme « Marseille en Grand ». Plus de 200 millions d'euros d'investissements publics sont programmés sur le secteur à l'horizon 2030. De nouveaux logements sociaux et intermédiaires aux normes RT 2020 sortent de terre. Les espaces publics sont progressivement réaménagés avec espaces verts, pistes cyclables et éclairage LED. Une nouvelle école primaire et un centre de santé pluridisciplinaire ouvriront prochainement. Ces investissements publics massifs, même s'ils prennent du temps à produire leurs effets, annoncent une revalorisation progressive et durable du quartier. Les acheteurs d'aujourd'hui profiteront de la transformation de demain, comme l'ont montré les précédents de la Joliette et du Panier.

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Questions fréquentes

Quel est le prix moyen au m² à Saint-Mauront ?

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Le prix moyen est de 1 805€/m² pour les appartements et 2 844€/m² pour les maisons en 2026. C'est le quartier le moins cher de Marseille. Les biens à rénover se trouvent dès 1 200€/m². Un T3 de 60m² s'achète pour 90 000-110 000€.

Saint-Mauront est-il risqué pour investir ?

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L'investissement à Saint-Mauront offre des rendements élevés (8-10% brut) mais nécessite une connaissance du terrain. Privilégiez les rues proches de la gare et les biens rénovés. Les programmes ANRU améliorent progressivement le quartier. Bon pour investisseurs expérimentés.

Quels projets vont transformer Saint-Mauront ?

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ANRU, Euroméditerranée extension, réhabilitation de copropriétés, nouveau pôle d'échanges gare. Ces projets publics transforment lentement mais sûrement le quartier. La proximité de la gare Saint-Charles sera un levier majeur de valorisation.

Quels transports desservent Saint-Mauront ?

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Gare Saint-Charles à 10-15 min à pied (TGV, métro lignes 1+2), tramway T1, bus. La connectivité est l'atout principal du quartier malgré une image populaire. Accès rapide au centre-ville et aux universités.